Panamá

Sobre Panamá:

El de Panamá es uno de los seis distritos de la provincia del mismo nombre y el que más habitantes tiene en todo el país. Se extiende por la costa del Pacífico desde la orilla este del Canal, en Ancón, hasta el río Pacora, y sube al norte hasta el lago Alajuela y el río Chagres, que lo separan de Colón. Al este colinda con Chepo, al noreste con Guna Yala y al oeste, Canal de por medio, con Arraiján; San Miguelito queda encerrado dentro de su territorio. Lo forman 26 corregimientos, y los tres más recientes, Caimitillo, Las Garzas y Don Bosco, salieron de Chilibre, Pacora y Juan Díaz por leyes de 2012 y 2017. La Cinta Costera bordea la bahía, el Corredor Sur lleva al aeropuerto de Tocumen, a 24 km del centro, y el Corredor Norte, la Transístmica y la Panamericana reparten el tránsito hacia el norte y el este. La Línea 1 del Metro va de Albrook a Villa Zaíta, en Las Cumbres, y la Línea 2 de San Miguelito a Nuevo Tocumen, con un ramal al aeropuerto desde marzo de 2023; la Línea 3, todavía en obra, saldrá de Albrook y cruzará el Canal hacia Panamá Oeste.

Ser la capital define su economía. Aquí están el Gobierno central y sus ministerios, la Corte Suprema, la Asamblea Nacional y la residencia oficial del presidente, igual que las torres bancarias de calle 50 y Obarrio, el puerto de Balboa, la Ciudad del Saber y el principal aeropuerto del país. Pero la mayoría de quienes trabajan en ese centro ya no vive en él. Entre los censos de 2010 y 2023, seis corregimientos céntricos perdieron en promedio uno de cada ocho habitantes, y San Felipe más de la mitad, mientras San Francisco creció 39% y Pacora 34%. Cada mañana de semana el tranque va de las urbanizaciones del norte y del este hacia la bahía, y por eso la cercanía a una estación del Metro o a una entrada de los corredores pesa tanto en el precio de una casa.

La ciudad nació en 1519 como el primer asentamiento europeo permanente en la costa pacífica de América. Tras el ataque de Henry Morgan en 1671 se refundó en 1673 en la península que hoy llamamos Casco Antiguo, y el sitio original quedó como las ruinas de Panamá Viejo; ambos conjuntos son Patrimonio de la Humanidad. El área urbana está casi a nivel del mar, con el cerro Ancón, de 199 metros, como punto más alto, pero el norte se levanta en serranías de más de mil metros que culminan en Cerro Jefe, en Pacora. En Cerro Azul, corregimiento 24 de Diciembre, hace más fresco, y justamente por eso muchas familias de la ciudad tienen allí su casa de fin de semana. Cuatro áreas protegidas ocupan buena parte del territorio: el Parque Natural Metropolitano, Camino de Cruces y Soberanía, en Ancón, y el Parque Nacional Chagres en el norte de Caimitillo. De mayo a noviembre los aguaceros fuertes desbordan ríos como el Juan Díaz y el Matías Hernández, así que en las partes bajas del este conviene mirar con lupa cada propiedad.

Los compradores son tan distintos como el territorio. Las familias panameñas se van a Las Cumbres, Alcalde Díaz, Tocumen, 24 de Diciembre o Pacora en busca de una casa con patio que puedan financiar, mientras profesionales, extranjeros e inversionistas se concentran en las torres de la bahía y en las calles arboladas de la antigua Zona del Canal. El Casco Antiguo atrae a otro perfil: quien restaura un edificio colonial o compra un apartamento en uno ya restaurado. Los precios siguen el mapa. Punta Pacífica, Punta Paitilla, Costa del Este, Santa María y Clayton están arriba, los corregimientos tradicionales del centro quedan en una franja media y Panamá Norte y Este, bastante por debajo. El ordenamiento lo lleva el Municipio, que aprobó en marzo de 2021 el primer Plan Local de Ordenamiento Territorial (PLOT) para todo el distrito.

Apartamentos en Panamá:

El grueso de los apartamentos está en la franja de torres que acompaña la bahía. Avenida Balboa, Punta Paitilla, Punta Pacífica, Coco del Mar y San Francisco forman el bloque más denso; Costa del Este y Santa María suman torres más nuevas hacia el este, y las islas artificiales de Ocean Reef, frente a Punta Pacífica, ofrecen residencias sobre el mar. Tierra adentro, El Cangrejo y Obarrio combinan edificios medianos con oficinas, en Pueblo Nuevo, Hato Pintado y Betania quedan edificios sin ascensor de otras décadas, y en el Casco Antiguo se venden unidades dentro de casonas coloniales rehabilitadas. Todo apartamento en edificio se vende bajo propiedad horizontal: se adquiere la unidad con su cuota parte de las áreas comunes, se paga la cuota de mantenimiento mensual y se acata el reglamento del PH, que fija las reglas sobre alquileres, mascotas y estadías cortas. Los estacionamientos y el depósito pueden tener finca propia o estar solo asignados, de modo que antes de comparar apartamentos en venta en la ciudad de Panamá por precio, averigüe qué incluye cada uno.

Casas en Panamá:

Dentro de la ciudad, las casas se mantienen en barrios consolidados como El Dorado y el resto de Betania, Carrasquilla, las calles de Parque Lefevre y sectores de Río Abajo, muchas en lotes que la zonificación ya permite redesarrollar. Ancón tiene una oferta propia: las casas de la época de la Zona del Canal en Balboa, Diablo, Los Ríos y Clayton, rodeadas de árboles y grama. La mayor parte de la casa nueva, sin embargo, se construye en Panamá Norte y Panamá Este, en residenciales cerrados de una y dos plantas en Las Cumbres, Alcalde Díaz, Ernesto Córdoba Campos, Tocumen, 24 de Diciembre, Las Garzas y Pacora. Si está mirando casas en venta en Panamá Norte o Panamá Este, haga el recorrido al trabajo en hora pico antes de firmar.

Alquileres en Panamá:

El alquiler a largo plazo tiene aquí mucho movimiento. Los apartamentos amueblados de Bella Vista, El Cangrejo y Obarrio se los llevan quienes trabajan en el centro bancario; Costa del Este alquila a ejecutivos y a familias que quieren colegios y oficinas a mano, y Clayton y Albrook interesan a quienes trabajan en la Ciudad del Saber y el área del Canal. En el norte y el este se alquilan casas completas y cuartos cerca de las estaciones de las líneas 1 y 2. Alquilar por noches depende del reglamento de cada edificio, y en muchas torres está limitado. Pida esa regla por escrito antes de alquilar o comprar pensando en estadías cortas.

Terrenos y Lotes en Panamá:

En los corregimientos del centro, el terreno aparece como lote baldío entre edificios o como casa vieja que se vende por el lote, y su precio depende de lo que la zonificación deja construir. Hacia las afueras cambia la escala. Pacora, San Martín, Las Garzas y Caimitillo conservan tierras de cultivo y fincas, Cerro Azul y las urbanizaciones vecinas venden lotes en ladera con clima fresco, y en Ancón todavía salen al mercado terrenos revertidos del Canal mediante ventas del Estado. Lo rural pide más trabajo previo: saber si es finca titulada o solo derecho posesorio, dónde pasa el lindero del Parque Nacional Chagres u otra área protegida y si el camino de entrada aguanta el invierno.

Proyectos nuevos en Panamá:

La vivienda nueva llega por los dos extremos del mercado. En los rangos de precio bajos, las promotoras siguen entregando casas y conjuntos de apartamentos en Panamá Norte y Este, muchos vendidos con hipoteca de interés preferencial, un régimen que se reformó en 2025 y que fija tramos de precio propios para Panamá y Panamá Oeste. Las ventas se han enfriado: en todo el país se vendieron 7,687 viviendas nuevas en 2023 y apenas 4,020 en 2025, y el inventario terminado que quedó está sobre todo en la capital y en Panamá Oeste, lo que deja margen para negociar. En la parte alta siguen levantándose torres en Punta Pacífica, Costa del Este, Santa María y las islas de Ocean Reef, y los proyectos nuevos de San Francisco ya se rigen por la zonificación del corregimiento aprobada en 2025. Si compra en planos, averigüe quién custodia sus abonos hasta la entrega, exija una fecha de entrega con penalidad por atraso y pida el permiso de construcción de su etapa.

Preguntas frecuentes:

• ¿Quién decide qué se puede construir en una propiedad del distrito de Panamá?

  El Municipio. El PLOT aprobado mediante el Acuerdo 61 del 30 de marzo de 2021 regula el uso del suelo en todo el distrito, y la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía certifica la zonificación de cada finca. San Francisco merece atención aparte: su plan parcial anterior fue anulado por ilegal en noviembre de 2022, y la zonificación nueva del corregimiento, el Acuerdo 270 de septiembre de 2025, fue luego confirmada por los tribunales. Si va a comprar un lote o una casa para demoler, tenga la zonificación por escrito antes de nada.

• ¿Cuánto impuesto de inmueble pagaré por una vivienda aquí?

  El impuesto de inmueble es nacional y se calcula sobre el valor catastral del terreno y la construcción. Si la vivienda está inscrita como residencia principal o patrimonio familiar tributario, no paga nada por los primeros $120,000, paga 0.5% por el tramo entre $120,000 y $700,000 y 0.7% por lo que exceda. Sin esa inscripción las tarifas son más altas, así que solicítela si le corresponde.

• ¿Comprar en la antigua Zona del Canal tiene alguna particularidad?

  Sí, dos. En sectores como Clayton, Albrook, Balboa y Diablo el uso del suelo sigue atado al plan de las áreas revertidas de la Ley 21 de 1997, así que hay que revisar qué permite ese plan para el lote, además de la zonificación municipal. Y parte de las casas y terrenos todavía los vende el Estado por licitación o subasta pública, con condiciones y plazos propios.

• ¿Qué reviso antes de comprar un lote en Pacora, San Martín o Caimitillo?

  Primero, la tenencia. En las orillas rurales del distrito todavía abundan los derechos posesorios, de modo que confirme que el vendedor tiene una finca inscrita a su nombre en el Registro Público, sin gravámenes y con un plano que coincida con lo que ve en el terreno. Averigüe si alguna parte cae dentro del Parque Nacional Chagres o junto a un río que se desborda. Y recorra el camino de acceso a finales del invierno, cuando está peor, antes de cerrar el precio.

• ¿Un extranjero puede comprar en el distrito de Panamá?

  Sí. En Panamá el extranjero es dueño de propiedad titulada en las mismas condiciones que el nacional, a título personal o mediante una sociedad, y la compraventa se inscribe en el Registro Público. En el Casco Antiguo, además, cualquier restauración o cambio en el inmueble requiere la aprobación de la oficina que administra el conjunto histórico, algo que hay que meter en los planos y en los plazos. Encargue el estudio de título a un abogado panameño antes de pagar.