El Carmen

Sobre El Carmen:

Más que una sola urbanización, El Carmen es un conjunto de ellas. Para el Ministerio de Vivienda, Nuevo Reparto El Carmen, Herbruger, Linares y El Carmen forman un mismo sector de planificación, y la Junta de Desarrollo Local abarca ese territorio más la Vía Grecia. En el uso diario, el barrio sube desde la Vía España hasta la Transístmica; al oeste, cruzando la Vía Brasil, empieza El Cangrejo, y por el este no hay una raya clara. La Avenida Ramón Arias lleva casi todo el tráfico entre la Vía España y la Transístmica, Herbruger ocupa las cuadras bajas junto a la Transístmica, y a la Vía Grecia, que es parte del barrio, muchos la confunden con El Cangrejo.

Estas tierras eran la finca El Carmen, de la familia Arias, desde 1937, y hubo ganado, aves de corral y caballos hasta finales de los cincuenta. La urbanización la diseñaron en 1963 Orlando Sousa y Jorge Ricardo Riba, cuyo plano se llevó el primer lugar en el concurso de arquitectura de la época y separó la vivienda de baja densidad de la de mediana densidad y de una franja de alta densidad con comercio. Quien llegó a Herbruger a principios de los sesenta recuerda el parque como las afueras de la ciudad, con monos, culebras y guacamayas. La Asociación de Residentes de El Carmen, fundada en 1977, ha peleado una y otra vez contra los cambios de uso de suelo lote por lote, y en 2013 el sector obtuvo su propio plan de zonificación, modificado en 2015. No todas las batallas se ganaron: un lote de Herbruger pasó a alta densidad y hoy sostiene una torre de 15 pisos de apartamentos sobre tres de estacionamientos.

El Parque Benito Juárez, a una cuadra de la Ramón Arias, es el corazón del barrio. Tiene árboles altos, una fuente, ardillas y pájaros, el busto del presidente mexicano y una casa comunal donde los vecinos se reúnen y practican tai chi, con una cancha de tenis muy cerca. El Teatro En Círculo presenta obras en la Avenida 6ª C Norte, en Herbruger, desde 1979, y el Colegio Episcopal de Panamá también forma parte del vecindario. Sobre la Ramón Arias hay comercios, consultorios, lavanderías, panaderías y fondas, y en la Transístmica quedan los supermercados grandes, un club de precios y una ferretería de gran formato. Desde las cuadras del sur se llega a pie a la Vía España, la Vía Argentina y la Línea 1 del Metro; desde las calles cercanas a la Transístmica casi todos se mueven en carro o en bus, y en hora pico la Ramón Arias se tranca rumbo a la Vía España.

Aquí viven familias panameñas que tienen su casa desde hace décadas, profesionales que compraron en los edificios de PH de mediana altura y extranjeros que compararon con El Cangrejo y prefirieron la misma ubicación central con menos bares. Algunas casas antiguas funcionan hoy como preescolares, clínicas dentales, asilos u oficinas pequeñas. El punto de tensión es la densidad. Las tuberías de agua y alcantarillado originales se pensaron para mucha menos gente, y cada torre nueva reabre la discusión sobre tráfico, estacionamientos y drenaje. A igualdad de edificio, los precios suelen quedar un poco por debajo de El Cangrejo y bastante por debajo de barrios frente a la bahía como Marbella o Punta Paitilla, mientras que en las casas grandes se paga tanto el terreno como la construcción.

Apartamentos en venta en El Carmen:

Casi todo está en edificios bajos y medianos de los ochenta y noventa o en torres levantadas después, muchas sobre la Ramón Arias, la Vía Grecia y las calles que las unen. En los edificios antiguos está el espacio: aparecen con frecuencia unidades de tres recámaras de bastante más de 150 metros cuadrados, a menudo con cuarto de servicio y dos estacionamientos a nivel de calle, y con cuotas de mantenimiento moderadas. Las torres nuevas ofrecen distribuciones más ajustadas de dos y tres recámaras, con piscina, gimnasio y estacionamiento techado. Todos estos apartamentos en venta en El Carmen están bajo el régimen de propiedad horizontal: usted es dueño de su unidad y copropietario de las áreas comunes, paga cada mes la cuota de mantenimiento, y el reglamento del PH fija lo que se puede hacer en materia de alquiler, mascotas y estadías cortas. Los estacionamientos y el depósito pueden ser fincas independientes o simples asignaciones del PH, algo que en los edificios viejos conviene verificar en el título.

Apartamentos en alquiler en El Carmen:

El inquilino típico es de tres tipos: familias que buscan vivir entre la Vía España y la Transístmica cerca de los colegios, profesionales que van en Metro al área bancaria y extranjeros que firman su primer contrato en la ciudad. Buena parte de la oferta de largo plazo son unidades de dos y tres recámaras de unos 85 a 100 metros cuadrados, y los apartamentos grandes de los edificios antiguos se los llevan los hogares que necesitan metros. El reglamento de cada edificio dice si se permiten estadías amobladas de pocas noches, así que léalo antes de comprar para alquilar. Lo que se paga aquí es la tranquilidad, y por eso no renta igual un apartamento en una calle lateral cerca del parque que uno con frente a la Ramón Arias.

Casas en El Carmen:

Las casas son lo que distingue a El Carmen de sus vecinos. En Herbruger y Nuevo Reparto El Carmen siguen en pie calles enteras de viviendas unifamiliares sobre lotes de 800 metros cuadrados o más, con jardín, cuarto de servicio y espacio para dos carros, algunas ampliadas hasta tres niveles. Salen a la venta de vez en cuando, y varias ya se convirtieron en consultorios, preescolares u oficinas. Ya sea para vivirla, adaptarla o reemplazarla, revise primero el código del lote en el plan de zonificación de El Carmen: hay lotes que admiten uso mixto residencial y comercial al lado de otros reservados a vivienda de baja densidad, y los vecinos siguen de cerca cada cambio.

Proyectos nuevos en El Carmen:

Lo nuevo se construye lote a lote y dentro de lo que permite el plan de zonificación, no por manzanas completas. Hoy hay desde apartamentos compactos de una recámara, amoblados y pensados para inversionistas cerca del Metro de la Vía España, hasta edificios medianos con unidades de dos y tres recámaras de unos 120 metros cuadrados. Si compra en planos, confirme el permiso de construcción y la zonificación del lote, pregunte si los abonos van a un fideicomiso y pida el borrador del reglamento, que es donde se definen las estadías cortas. Pregunte también cómo se conecta el edificio al drenaje pluvial, porque es lo primero que reclaman los vecinos ante cada torre nueva.

Preguntas frecuentes:

• ¿Hasta dónde llega El Carmen?

  La referencia habitual es la Vía España al sur y la Transístmica al norte, con la Vía Brasil como frontera con El Cangrejo hacia el oeste. Dentro del sector entran Herbruger, Linares y Nuevo Reparto El Carmen, y el lado este no tiene un límite señalizado. Los edificios de la Vía Grecia muchas veces se anuncian como El Cangrejo, así que guíese por la dirección que figura en el título.

• ¿Pueden levantar una torre en la casa de al lado?

  Depende del código de zonificación de ese lote. El plan de El Carmen de 2013, modificado en 2015, distingue calles residenciales de baja densidad de otras de mediana y alta densidad, pero un lote puede cambiar: a uno de Herbruger le pasó y hoy tiene una torre de 15 pisos. Revise los códigos de los lotes vecinos, no solo el del inmueble que le interesa.

• ¿Se inunda El Carmen?

  No está entre las zonas de río con historial de inundación. El problema es más bien de infraestructura vieja: partes del barrio se hicieron antes de las normas actuales de drenaje, las tuberías originales se han deteriorado y la parte baja de al menos una calle de Herbruger se ha desbordado con aguaceros fuertes. Pregúntele al vendedor o a la administración qué pasó en la última tormenta grande y fíjese si el estacionamiento queda por debajo del nivel de la calle.

• ¿El apartamento trae estacionamiento?

  En los PH antiguos es común que cada unidad tenga dos puestos a nivel de calle; en las torres nuevas suele ser uno. Estacionar en la Ramón Arias y alrededor del parque cuesta, sobre todo para las familias con varios carros. Verifique en el Registro Público si cada puesto y el depósito tienen finca propia o son áreas comunes asignadas.

• ¿Puede comprar un extranjero y qué cubre la cuota de mantenimiento?

  El extranjero compra con los mismos derechos que un panameño y el título se inscribe en el Registro Público. La cuota cubre seguridad, limpieza, ascensores, bombas de agua, seguros y áreas comunes. Los edificios medianos más antiguos y con pocas amenidades suelen cobrar menos, pero pregunte por el fondo de reserva y por cualquier cuota extraordinaria prevista para ascensores, techos o tuberías.