San Felipe

Sobre San Felipe:

San Felipe ocupa medio kilómetro cuadrado en la punta de la península, desde el paseo de Las Bóvedas, sobre la antigua muralla, hasta más o menos la Calle 12, que era el límite del conjunto protegido cuando se delimitó por primera vez en 1976. Pasada esa calle comienzan Santa Ana y El Chorrillo. En carro se entra por la Avenida Balboa y la Cinta Costera 3, el viaducto marino inaugurado en 2014 que rodea la península por el agua. Adentro las calles son estrechas y adoquinadas y casi no hay dónde estacionar, así que quien viene de visita deja el carro en los estacionamientos gratuitos de la Cinta Costera 3 y sigue a pie. La estación de Metro más cercana es la 5 de Mayo, de la Línea 1, a una caminata cruzando Santa Ana.

Desde aquí también se gobierna el país. El Palacio de las Garzas, despacho y residencia del presidente, mira a la bahía desde la Avenida Eloy Alfaro, y la Cancillería funciona en el Palacio Bolívar, en la plaza del mismo nombre. La Plaza de la Independencia, con la Catedral Metropolitana y el Museo del Canal, es el centro cívico, y el Teatro Nacional, el altar de oro de la iglesia de San José y el Arco Chato de Santo Domingo quedan a pocas cuadras unos de otros. Las plantas bajas las ocupan restaurantes, bares en azoteas, hoteles boutique y tiendas, y el turismo marca buena parte del día a día, más aún desde que en 2024 abrió la terminal de cruceros de Amador, a la entrada del Canal. Vivir aquí supone convivir con la seguridad presidencial alrededor del palacio durante el día y con gente y música cerca de las plazas por la noche.

Las edificaciones son casas de mampostería de pocos pisos, con entrepisos de madera, balcones y patios interiores, de estilo colonial, de influencia francesa y de principios del siglo XX. La UNESCO inscribió el Conjunto Histórico junto con el Salón Bolívar en 1997, y en 2014 la protección se extendió al mar con una zona de amortiguamiento marina de 164 hectáreas alrededor de la península. Cualquier obra requiere el visto bueno de la autoridad de patrimonio, las alturas tienen tope y las fachadas deben conservar su carácter original. En el último cuarto de siglo se ha restaurado la mayor parte de San Felipe, pero todavía quedan cascarones vacíos entre edificios terminados, y desde una ley de 2026 sus dueños se exponen a multas si no inician obras dentro de los dos años siguientes a la desocupación.

En 2010 vivían en San Felipe 3,262 personas y en 2023 eran 1,258, a medida que los edificios se vaciaban para restaurarse y el costo de vida subía. Hoy compran tanto panameños como extranjeros: unos hacen de su apartamento restaurado la vivienda principal y otros lo mantienen como base en la ciudad o como inversión. Los operadores de hoteles y restaurantes compiten con ellos por las plantas bajas y los edificios más grandes. Lo que no cambia es la escasez: no hay terrenos vacíos donde construir, así que cada vivienda nueva sale de un edificio viejo.

Apartamentos en venta en San Felipe:

Los edificios restaurados divididos en pocas unidades concentran la mayoría de los apartamentos en venta en San Felipe, desde apartamentos de una recámara hasta viviendas amplias de tres recámaras con techos altos, balcones y terrazas privadas en la azotea. Más que los metros cuadrados, el precio lo mueven la vista a la bahía y al skyline, la terraza, el ascensor y el estacionamiento, y no todos los edificios tienen las cuatro cosas. Las unidades están bajo propiedad horizontal: usted es dueño del apartamento y de una participación en las áreas comunes, paga una cuota de mantenimiento mensual y acepta un reglamento que regula alquileres, mascotas y obras. Los edificios restaurados pueden conservar beneficios fiscales de la ley de incentivos del Casco Antiguo, como la exoneración del impuesto sobre la renta por diez años sobre el inmueble restaurado; pregunte al vendedor cuáles siguen vigentes y cuándo vencen.

Apartamentos en alquiler en San Felipe:

Lo que se alquila son sobre todo apartamentos amoblados de una y dos recámaras, con contratos largos, para quienes quieren ir a pie al trabajo, a cenar o a la Cinta Costera. Elija la calle con el mismo cuidado que el apartamento: encima de una plaza o de una hilera de bares hay movimiento de noche, mientras que las cuadras hacia la muralla son más tranquilas. Quien alquila vivienda en un edificio restaurado puede deducir el canon de su renta bruta durante los primeros cinco años desde el permiso de ocupación del edificio, algo que conviene preguntar si usted declara impuestos en Panamá. Si compra para alquilar, lea antes el reglamento, porque cada vez más edificios del barrio prohíben las estadías cortas.

Edificios por restaurar en San Felipe:

Todavía salen al mercado casas completas y cascarones, casi siempre una fachada protegida con poco que salvar por dentro. Restaurar aquí cuesta más que construir en otra parte de la ciudad: los planos pasan por revisión de patrimonio, hay que conservar los elementos originales y los muros de mampostería y los entrepisos de madera necesitan un ingeniero estructural antes de presupuestar nada. El régimen de incentivos ayuda: los préstamos para restauración pueden tener intereses preferenciales, los materiales importados que no se producen en el país entran sin arancel y la primera venta del inmueble restaurado no paga impuesto de transferencia si se invirtieron al menos B/.50,000. La misma ley multa a quien deja un edificio desocupado sin intervenir, así que comprar un cascarón para dejarlo quieto ya no sale barato.

Proyectos nuevos en San Felipe:

Los proyectos nuevos aquí son pequeños para lo que se acostumbra en Ciudad de Panamá y se construyen detrás o dentro de fachadas históricas. El mayor de los recientes es Santa Familia, frente al mar entre la Calle 4a y la Calle 5a, donde se unieron once lotes para levantar 55 apartamentos con 67 estacionamientos bajo tierra. Fuera de ese caso, un proyecto suele ser un solo edificio restaurado de una docena de unidades que se vende en planos. En cualquier preventa revise que los planos tengan la aprobación de patrimonio, la trayectoria del promotor en el Casco, cómo quedan protegidos sus abonos y si el estacionamiento y el depósito tienen finca propia o solo están asignados.

Hoteles y locales comerciales en San Felipe:

Los locales de planta baja para restaurantes y tiendas y los hoteles boutique forman un mercado aparte, con el Sofitel Legend y el Hotel La Compañía entre las reconversiones más conocidas. Antes de comprar o alquilar, confirme el uso permitido, las normas de ruido de esa calle y cómo llegan los proveedores a un edificio en una calle estrecha. Hay un incentivo poco común: quien convierta un edificio o un lote baldío en estacionamiento público queda exonerado del impuesto sobre la renta de esa actividad durante veinte años.

Preguntas frecuentes:

• ¿San Felipe y el Casco Viejo son lo mismo?

  Casi. San Felipe reúne la mayor parte de lo que se conoce como Casco Viejo o Casco Antiguo: el núcleo amurallado, las plazas principales y el palacio presidencial. El conjunto protegido entra también unas cuantas calles en Santa Ana, y un inmueble anunciado como Casco Viejo puede estar en cualquiera de los dos corregimientos, así que verifique la dirección antes de comparar precios.

• ¿Puedo alquilar mi apartamento por estadías cortas?

  Solo si el reglamento del edificio lo permite y el uso está autorizado, y en San Felipe muchos reglamentos ya lo prohíben. Léalo antes de firmar, no después, y no se guíe por lo que hagan los vecinos. Para cualquier plan de alquiler, la base segura aquí es el contrato de largo plazo.

• ¿El apartamento trae estacionamiento?

  Muchas veces no. La mayoría de los edificios restaurados no tienen garaje y estacionar en la calle dentro del Casco es complicado, por eso un puesto con finca propia sube de verdad el valor de una unidad. Los proyectos nuevos como Santa Familia tienen estacionamientos subterráneos, y en el borde del barrio están los estacionamientos públicos de la Cinta Costera 3.

• ¿Qué reviso antes de comprar un edificio antiguo aquí?

  Empiece por la posesión: quién ocupa el inmueble, si hay varios herederos en el título y si el dueño ha recibido notificaciones de obra o multas por la ley de patrimonio. En el Registro Público revise el número de finca, los gravámenes e hipotecas y si lo inscrito coincide con lo construido. Después pida por escrito la categoría patrimonial y los usos aprobados, porque de ellos depende qué puede hacer y cuánto costará la restauración.

• ¿Un extranjero puede comprar en San Felipe?

  Sí, con los mismos derechos que un panameño, a su nombre o a través de una sociedad, y la propiedad se inscribe en el Registro Público. Las normas de patrimonio y el reglamento del PH obligan a todos los propietarios por igual, sin importar su nacionalidad.