El Cacao

Sobre El Cacao:

El Cacao nació en 2001, segregado de Arenas por la misma ley que creó el distrito de Mariato. Ocupa la esquina suroccidental de la península de Azuero: el río Playita lo separa de Arenas por el norte, el Pacífico lo rodea por el oeste y el sur, y por el este el límite sube por el río Punta Blanca hasta la cima del Cerro Hoya, en la raya con Los Santos. Desde Santiago se baja por la carretera Atalaya–Mariato–Quebro hasta Flores, ya en Arenas, donde el pavimento muere a orillas del río. Del otro lado arranca un camino de tosca que cruza el Varadero y sigue hacia Restingue; del Playita a las playas después de Varadero son unos 35 minutos en carro. El MOP licitó un tramo pavimentado de 11.2 kilómetros entre Arenas y Varadero, que incluye un dique y el dragado de un río, pero a inicios de 2026 la obra seguía sin arrancar.

Aquí se vive del ganado, del arroz y del mar. En los valles angostos y fértiles del Varadero, el Playita y el Sierra se siembra arroz, en las lomas se cría ganado de carne y de leche, y en los caseríos de la costa se sale a pescar en lancha. El poblado de El Cacao cuenta con un centro educativo básico general y un subcentro de salud. Para el banco, la alcaldía o la ferretería toca subir al pueblo de Mariato, y para el hospital, a Santiago. Las playas reciben visitantes del resto del distrito, y al Cerro Hoya entran caminantes, casi siempre acompañados de un guía.

Algo más de un tercio del corregimiento queda por debajo de los 200 metros, en la orilla y los valles. La mitad son colinas de 200 a 650 metros, entre potreros y monte, y el resto trepa al macizo del Cerro Hoya, que con 1,559 metros es el techo de Azuero. El Parque Nacional Cerro Hoya, creado en 1984, protege esas alturas y también un tramo de costa desde la desembocadura del río Ventana hasta la del Restingue, con sus islotes. Allí sobrevive el último bosque primario de la península, con el mono araña de Azuero, la guacamaya roja y el perico carato. En la costa se turnan las playas de arena oscura, como playa Verde, con puntas rocosas y cuevas, y en playa Ventana el río sale al mar atravesando un arco de piedra. Para quien compra, lo que pesa es el invierno: de mayo a noviembre los caminos de tierra se vuelven lodazales, los ríos crecen y Mariato figura entre los distritos veragüenses más golpeados por inundaciones y deslizamientos.

En el censo de 2023 El Cacao tenía 430 habitantes, casi cien menos que en 2010: más o menos una persona por kilómetro cuadrado, la densidad más baja del distrito. Quienes viven aquí son familias de productores y pescadores. Los compradores de afuera son pocos y bastante particulares: inversionistas y conservacionistas que miran cientos de hectáreas, o gente que quiere un pedazo de playa para un ecohotel o un retiro privado. Comparada con los lotes con vista de Torio, más arriba en la costa y dentro del corregimiento cabecera, la tierra en El Cacao se negocia por hectárea y no por metro cuadrado, y cada metro sale muchísimo más barato.

Terrenos y Lotes en El Cacao:

En la costa no se venden lotes para construir, sino globos completos: desde unas pocas hectáreas hasta unas cuantas decenas, muchas veces con 100 o 150 metros de arena, ojos de agua, palos de fruta viejos y lomitas detrás desde donde se ve el mar. Pasando el río Varadero, algunos terrenos frente al mar en El Cacao quedan justo frente a isla Roncador, a unos dos kilómetros de la orilla. Muchos globos mezclan fincas tituladas con una franja que solo tiene derecho posesorio, y hay terrenos de playa que son posesorios de punta a punta. Esa mezcla define qué puede inscribir, hipotecar y revender, así que pida el desglose por escrito antes de hablar de precio. La red eléctrica no ha llegado a todos los tramos de esta costa, y varios terrenos funcionan con paneles solares.

Fincas en El Cacao:

Tierra adentro, lo que sale al mercado es tierra ganadera. Las fincas en venta en El Cacao van de decenas a cientos de hectáreas, y a veces se venden varias fincas tituladas colindantes como un solo globo. Lo típico es frente a camino de tierra compactada, nacimientos de agua y cascadas, potrero en lo bajo, montaña en los filos y vista al mar desde las partes altas. Algunas ventas incluyen fincas tituladas dentro del Parque Nacional Cerro Hoya, donde talar o construir depende de las normas del parque y no de la voluntad del dueño. Antes de valorar una finca por sus hectáreas, averigüe cuánto es potrero útil o vega, cuánto es monte que no se puede tumbar y si el camino de entrada aguanta en octubre.

Preguntas frecuentes:

• ¿Se puede titular un terreno de playa en El Cacao?

  Solo la parte que ya tiene título está segura. Buena parte de la tierra costera se tiene en derecho posesorio, y la playa como tal es del Estado. Exija que el plano separe las fincas tituladas del área posesoria, revise la parte titulada en el Registro Público (dueño, superficie y gravámenes) y consulte en la ANATI si el área posesoria se puede titular. Convertir posesión en título cerca del mar es un trámite largo y no siempre prospera.

• ¿Puedo comprar tierra dentro del Parque Nacional Cerro Hoya?

  Hay fincas privadas tituladas dentro del parque que se compran y se venden, pero el título no da permiso para tumbar monte ni para levantar una casa. El parque abarca las alturas del Cerro Hoya y la costa entre las bocas del Ventana y del Restingue. Antes de firmar, pida al Ministerio de Ambiente que ubique su terreno respecto al límite del parque y le diga qué está permitido en ese punto.

• ¿La carretera hasta El Cacao está pavimentada?

  Todavía no. La vía desde Atalaya, pasando por Mariato y Quebro, llega asfaltada hasta el río Playita en Flores; de ahí en adelante es tosca y vados. El tramo Arenas–Varadero ya fue licitado, pero mientras no se construya conviene recorrer el camino en octubre y no solo en marzo antes de juzgar el acceso de una finca.

• ¿Hay luz y agua?

  Los poblados tienen luz, pero la red se va acabando hacia la costa pasado Varadero, y algunos terrenos de playa cerca de Restingue han funcionado con paneles solares. El agua sale casi siempre de nacimientos y quebradas dentro de la finca o de acueductos rurales, que no siempre la tratan. Pida un recibo de luz reciente o una cotización de conexión por escrito, y revise la fuente de agua en pleno verano.

• ¿Dónde quedan la escuela, el centro de salud y el banco más cercanos?

  En el poblado de El Cacao hay un centro educativo básico general y un subcentro de salud. La sucursal del Banco Nacional, el municipio y los comercios están en el pueblo de Mariato, carretera arriba, y el hospital más cercano está en Santiago.